„Hätte, hätte, Fahrradkette!“ Dieser ziemlich lapidare Ausspruch haftet noch heute einem bekannten deutschen Politiker an. Genauso niederschmetternd ist die Erkenntnis: „Hinterher ist man immer schlauer.“
Damit Sie sich dies später nicht über Ihren Immobilienverkauf sagen müssen, ist es wichtig, dass Sie bei einem so wichtigen Geschäft strukturiert vorgehen. Sicherlich kann man niemals alle Eventualitäten einplanen, aber es hilft ungemein, wenn man gut vorbereitet ist. Deshalb haben wir für Sie 6 Punkte zusammengetragen, die Sie bei Ihrem Immobilienverkauf unbedingt beachten sollten.
Punkt 1: Sie brauchen einen Plan
Bei einem Immobilienverkauf geht es in aller Regel um einen sechsstelligen Betrag. So ein Geschäft ohne einen konkreten Plan abwickeln zu wollen, wäre grob fahrlässig. Machen Sie sich also im Vorhinein detailliert Gedanken, wie der Verkauf Ihrer Immobilie ablaufen soll.
Die moderne Technik hat dabei so einiges zu bieten und es gibt quasi für alles eine App – z. B. mit Checklisten oder auch Mind Maps. Sortieren Sie alles nach Themen und Bereichen und machen Sie sich Notizen zu den verschiedenen Punkten:
- Welchen Erlös möchte ich erhalten und wie hoch ist mein Verhandlungsspielraum?
- Mit welchem Zeithorizont möchte ich meine Immobilie verkaufen?
- Welche Unterlagen brauche ich über meine Immobilie?
- Wie bereite ich sie ansprechend auf?
- Wo und wie präsentiere ich meine Immobilie?
- Welchen Notar beziehe ich in meinen Verkauf ein?
- Wie vereinbare und plane ich Besichtigungstermine?
- Brauche ich eine Grundschuld?
- Reicht diese aus, oder kann ich ein anderes Objekt beleihen?
- Sind noch Pfandfreigaben einzuholen?
Punkt 2: Der optimale erste Eindruck
Natürlich ist Ihre Immobilie Ihr ein und alles und Sie haben sich jahrelang gut darum gekümmert. Warum sollten Sie sie also nicht in den höchsten Tönen loben? Ganz einfach: Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance. Und die Gefahr, dass Kauf-Interessenten bei einer Besichtigung enttäuscht sind, wächst bei einer allzu schillernden Beschreibung stark. Ein Immobilienkauf hat immer viel mit Vertrauen und einem „guten Bauchgefühl“ zu tun.
Versuchen Sie daher, dieses Vertrauen mit einer sachlichen, objektiven Beschreibung zu nähren. Oft ist es hilfreich, sich dafür eine zweite Meinung einzuholen. Eine neutrale Person hat einen anderen Blickwinkel auf Ihre Immobilie als Sie. Und vielleicht entdeckt derjenige sogar noch Details, die Ihnen gar nicht aufgefallen sind, die aber für einen Käufer wichtig sein könnten.
Punkt 3: Der richtige Preis
Dies ist ein neuralgischer Punkt bei Ihrem gesamten Hausverkauf. Sie möchten natürlich potenzielle Käufer nicht durch einen zu hohen Preis abschrecken, aber genauso wenig möchten Sie bei einem Geschäft dieser Größenordnung Geld verschenken.
Beim Immobilienpreis gilt stets die alte Makler-Weisheit: „Lage, Lage, Lage!“ Der Wert Ihrer Immobilie hängt maßgeblich davon ab, in welcher Umgebung sie liegt und wie hoch dort die jeweils aktuelle Nachfrage ist. Oft hilft es, sich an anderen Angeboten aus der Umgebung zu orientieren und sich selbst ganz neutral und wertfrei zu fragen, was man bereit wäre, für die eigene Immobilie zu bezahlen.
Da es bei einer solchen Marktpreis-Einschätzung fast immer um Differenzen im vier- oder gar fünfstelligen Bereich geht, lohnt es sich oft, eine fachkundige Person einzuschalten. Scheuen Sie sich also im Zweifel nicht, hier ein bisschen Geld in die Hand zu nehmen. In der Regel zahlt sich das im wahrsten Sinne des Wortes aus.
Punkt 4: Die nötigen Unterlagen
Wenn Sie mögliche Kaufinteressenten von Ihrer Immobilie überzeugen möchten, sind gut sortierte und sauber aufbereitete Unterlagen das A und O. Versetzen Sie sich in die Lage des Käufers: Fragen Sie sich, welche Materialien Sie davon überzeugen würden, sich mit dem Kauf einer konkreten Immobilie zu beschäftigen. Üblicherweise sind das Dokumente wie zum Beispiel diese:
- Grundbuchauszug und evtl. vorhandene Lasten
- Katasterkarte
- Baubeschreibung
- Bauzeichnungen
- Teilungserklärung bei Teileigentum
- Abrechnungen und Protokolle der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Energieausweis /Brandschutzversicherungsnachweis
- Vorhandene Miet-/Pachtverträge
Darüber hinaus lohnt es sich immer, ein ansprechendes Exposee Ihrer Immobilie zu erstellen. Es sollte alle wichtigen Informationen enthalten und vor allem einen einheitlichen und gut sortierten Eindruck vermitteln.
Punkt 5: Gut erreichbar sein
Sie kennen das sicherlich auch aus Ihrem beruflichen Alltag: In der heutigen Zeit ist es nahezu unerlässlich, jederzeit erreichbar und auskunftsfähig zu sein. Das gilt auch für Ihren Immobilienverkauf. Wenngleich die Nachfrage momentan sehr hoch ist, orientieren sich Interessenten dennoch schnell um, wenn sie einen Verkäufer nicht gleich erreichen.
Geben Sie in den Unterlagen also in jedem Fall eine Telefonnummer und eine Mail-Adresse ein, unter der Sie jederzeit erreichbar sind. Außerdem sollten Sie in Ihrem privaten Terminkalender Zeiten für mögliche Besichtigungen blocken. Bedenken Sie dabei, dass die meisten Interessenten außerhalb der regulären Arbeitszeit, also am späten Nachmittag oder an Wochenenden, Zeit für eine Besichtigung haben.
Punkt 6: Beim Verkauf zeitlich flexibel sein
Der Zeithorizont ist ein wichtiger Faktor beim Verkauf einer Immobilie, von dem vieles andere abhängt. Möglicherweise ist man dringlich auf den Verkaufserlös angewiesen oder muss den eigenen Auszug planen.
In der Regel wirkt es sich negativ auf den Verkaufserlös aus, wenn Sie entweder zeitlich unter Druck geraten oder beim Verkauf auf Zeit spielen müssen. Allerdings ist es als privater Verkäufer sehr schwierig, den Zeithorizont für einen Verkauf vorab genau zu schätzen. Eventuell findet sich nur schwer ein Käufer und wenn eine Immobilie über einen langen Zeitraum hinweg angeboten wird, wirkt sich auch das negativ auf den Verkaufserlös aus. Wer kauft schon gern einen Ladenhüter? Sie sollten sich daher ausreichend Zeit einräumen, um Ihre Immobilie strukturiert, gewissenhaft und ohne unüberlegte Entscheidungen verkaufen zu können.
Diese Erkenntnis führt uns zurück zum Anfang dieses Artikels: Sie brauchen einen Plan! Unsere erfahrenen Immobilien-Makler unterstützen Sie dabei gern – zum Beispiel mit professionellen Exposees, einer fachlich fundierten Marktpreis-Einschätzung, einem Verkauf im Bieterverfahren und vielem mehr.
